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33、合同转让没有经过抵押权人同意有效吗?

2016-10-26     民营企业(中小企业)法律问题百问百答     访问次数:0

      有效,但不能发生抵押物的物权变动。

      【案件简介】

      甲公司于2013年6月份,因经营急需资金,其从工商银行贷款20万元,将其一处房屋抵押给工商银行并办理了抵押登记。在房屋抵押权存续期间,甲公司未告知工商银行也未经其同意,以85万元的价格将房产转让给乙公司,双方签订房屋买卖合同,乙公司支付首付款30万元,后因办理产权过户登记手续事宜双方发生纠纷。为此,乙公司诉至法院,要求甲公司协助办理房屋产权过户登记手续,工商银行得知双方讼争纠纷后申请参加诉讼,并作为有独立请求权的第三人提出诉求,要求确认甲乙公司签订的房屋买卖合同无效,并要求甲公司偿还贷款。

      案件在审理过程中,人民法院依法对各方当事人进行了释明,乙公司将剩下55万元购房款中的25万元支付给了工商银行用于代替甲公司偿付贷款及银行利息,最后人民法院判决甲乙公司之间签定的房屋买卖合同继续有效,因工商银行的抵押权已经实现,由工商银行协助办理解押手续。甲公司在规定的时间内协助办理过户手续。

      【律师解析】

      律师认为,在房屋买卖合同约定的履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿债务消灭抵押权的情况下,依据建设部《房屋登记办法》第三十四条的规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件。因此,未经抵押权人书面同意,出卖人与买受人共同申请办理房屋所有权转移登记手续,房屋登记机关是不予办理的。由于出卖人无法履行为买受人办理房屋所有权转移登记的义务,合同无法继续履行,构成法律上的履行不能,买受人签订合同的目的无法实现,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记的,法院应当向买受人释明,告知其变更诉讼请求,经释明后买受人坚持不变更的,应驳回其诉讼请求。本案最终也是按照第三种观点进行的最终判决。

      律师提示,《物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动,但不影响抵押物转让合同的效力,只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。

     【法条链接】

     《中华人民共和国物权法》第一百九十一条 

     《房屋登记办法》建设部令(第168号)第三十四条