当前位置:首页|专题报道

27、公司派发的宣传资料构成要约还是要约邀请?

2016-10-25     民营企业(中小企业)法律问题百问百答     访问次数:0

      【概念解释】

      要约:是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示。发出要约的一方称要约人,接受要约的一方称受要约人。

      要约邀请:是希望他人向自己发出要约的意思表示,是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为,但不是订立合同的一种必经程序。要约邀请仅仅在于促成对方发出要约。要约邀请在相对人发出要约以后,在经过自己的承诺,才能使合同有效成立。

      【案例简介】 

      2000年10月尹美丽依据青岛伟东置业有限公司宣传与承诺,与其签订了商品房买卖合同,购买了伟东置业期房一套。2005年,伟东置业在尹所购房屋前建成了5座楼高为24层的高层,其中3座高层直接对尹所购房屋的通风、采光及眺望等方面构成严重影响,导致尹所购房屋市场现有使用价值大幅度贬值。尹起诉至人民法院称,伟东置业的虚假宣传误导致使尹购买了该房屋,该宣传彩页应当作为合同的一部分内容,伟东置业违反了合同约定,应承担违约责任。尹提交宣传彩页一宗,证明依据伟东置业的宣传彩页,所购买的房屋应当紧靠南京路,并且周边有两块绿地,但现实情况与宣传彩页上的严重不符【(2013)鲁民提字第321号】。

      【律师解析】

      律师认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。” 

      该条规定中的“商品房规划范围”应指经政府相关部门批准的商品房规划范围。本案中,尹房屋所在小区的建设项目与遮挡其房屋的项目分别取得建设工程规划许可证,且后者于2004年才取得房地产权证书,由此可以认定两个小区并非处于同一商品房开发规划范围内,尹主张宣传彩页应当视为要约,没有事实和法律依据。

      同时,伟东集团没有在宣传彩页中对绿地作出明确具体的允诺,未明确说明要将该处设为绿地或承诺以后不在此处建设楼房,故宣传彩页中的内容应当视为要约邀请,不可作为双方签订合同的组成部分,对双方亦不具有约束力。尹主张伟东集团违约没有依据。

律师提示,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。公司寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。如果商业广告的内容符合要约的规定,则视为要约。

      【法条链接】

      《中华人民共和国合同法》第十五条

       最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条